新北市土地利用學會114年七月份專題講座
題目：買賣契約之法律及實務解析 ，優先購買權法律與實務解析
講師：黃偉政 老師
上課日期：114/07/26(六)
上課時間：09:30-12:30，13:45-16:45 (共六小時)
上課地點：板橋區農會
地址：板橋區府中路29-1號15樓
報名請點以下連結
https://www.beclass.com/rid=294ff946826ef06e4b5d
線上報名於114/7/21截止
買賣契約之法律及實務解析
一、買賣契約之成立生效應具備之要件
二、買賣契約之效力→債編總論之共通規定
(一)債務不履行之類型及效力：1.給付不能 2不完全給付. 3.給付遲延。
(二)債務不履行之歸責事由：1.故意 2.過失 3.事變。
(三)雙務契約之共通效力：1.同時履行抗辯權 2.不安抗辯權 3.危險負擔。
(四)契約之確保：1.定金 2.違約金。
(五)契約之解除：1.解除權之發生 2.契約解除後之效力。
三、債編各論(買賣專節)之特別規定
(一)對出賣人之效力：
1.出賣人之給付義務＝買受人之權利。
2.出賣人之瑕疵擔保責任：
(1)權利瑕疵擔保：譬如出賣之房屋有抵押權、租賃權等。
成立要件。
效力：買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
(2)物之瑕疵擔保：譬如凶宅、海砂屋、坪數不足等：
成立要件。
效力：買受人得解除契約或請求減少價金。但解約顯失公平者僅得請求減價。
(二)對買受人之效力：
1.給付價金之義務＝出賣人之權利。
2.受領標的物之義務。
四、對買賣雙方之效力
(一)危險負擔之移轉時期
(二)物之瑕疵擔保與不完全給付之競合關係
優先購買權法律與實務解析
一、優先購買權之概念
(一)優先購買權之意義
(二)優先購買權之法律性質→請求權說或形成權說
(三)優先購買權之種類→債權效力或物權效力(可否對抗第三人之問題)
二、法定優先購買權之類型、效力及相關法院實務見解
(一)共有土地出賣時共有人之優先購買權(土地法§34-1)
(二)共有土地經法院判決變價分割時共有人之優先承買之權(民法§824)
(三)基地出賣時地上權人、典權人、承租人之優先購買權(土地法§104)
(四)耕地出賣時承租人、典權人之優先購買權(土地法§107)
(五)國產署標售未辦繼承登記土地繼承人等依序之優先購買權(土地法§73-1)
(六)區分所有建築物，其專有部分之所有人之基地應有部分不足者之優先承買權(民法物權編施行法§8-5)
(七)被徵收之土地經使用後管理機關標售時之優先購買權(土地徵收條例§59)
(八)古蹟歷史建築及其所定著土地所有權移轉時，主管機關之優先購買權(文化資產保存法§32)
三、各種優先購買權競合時的優先順序
四、如何主張優先購買權
(一)私人買賣→以存證信函行使形成權
(二)國有財產署辦理標售→以申請函主張
(三)法院拍賣→以聲明狀主張
(四)優先購買權之爭議→債權效力與物權效力之優先購買權有何不同效果？應如何主張權利？應對何人起訴？訴之聲明應如何記載？